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La terminología de bienes raíces: cuáles son y por qué importan

Updated: May 20, 2020



Cada sector tiene su propio vocabulario específico y, en función de la industria, el lenguaje empleado implica más o menos tecnicismos. Cuando empezamos a adentrarnos en el mundo de la inversión en bienes raíces, constantemente nos encontramos terminología propia de la industria, jergas y siglas que hasta entonces no habíamos escuchado nunca. Es normal que, si somos nuevos en este campo, al principio nos sintamos un poco intimidados y confundidos. Pero no te agobies, aunque, resulte imposible conocer todos los términos, ya que van evolucionando y se van inventado nuevos conceptos, poco a poco puedes ir aprendiéndolos.

Para nosotros, es importante que nuestros clientes entiendan qué significan los términos que se emplean y porque son importantes a la hora de considerar una inversión en el sector inmobiliario. ¡Cuanto más conocimiento tengas en el sector, mejor podrás aprovechar las oportunidades!


Empecemos por los más sencillos hasta los que resultan un poco más complejos.

Corredor de bienes raíces vs Agente de bienes raíces


Un corredor de bienes raíces es un profesional con licencia que representa a compradores y vendedores de bienes raíces y puede trabajar de manera independiente. Es importante diferenciar este perfil de la actividad que lleva a cabo un agente de bienes raíces, profesional que actúa como agente en transacciones de bienes raíces y pertenece como miembro de la Asociación Nacional de Agentes de Bienes Raíces. Un agente de bienes raíces debe cumplir con los estándares y el código de ética de la asociación. Para entenderlo mejor, el primero se encarga de buscar posibles clientes que quieran vender sus bienes, y trabaja con la ayuda de los segundos, los agentes de bienes raíces, quienes se ocupan de conseguir a los compradores.

Capital

Este término hacer referencia a la diferencia entre el valor de mercado actual de una propiedad y la cantidad que el propietario debe en la hipoteca de la propiedad. Es decir, el valor de una casa menos el préstamo que el propietario haya recibido. Si nuestra propiedad tiene un valor, por ejemplo, de $ 600.000 y tenemos una hipoteca de $ 300.000, nuestro capital es de $ 300.000. Lógicamente, el valor del capital aumenta gradualmente con el tiempo a medida que se reduce el saldo de la hipoteca y se aprecia el valor de mercado de la propiedad.


Flujo de caja


El flujo de caja o efectivo significa la cantidad de dinero que un inversionista puede guardar al final de cada mes, después de pagar de todos los gastos operativos, incluidos los préstamos. Es importante saber que el flujo de caja puede ser positivo o negativo. Si gastamos menos dinero del que ganamos, tendremos un flujo de caja positivo. Si las salidas de efectivo son más que las entradas de efectivo, nuestro flujo de caja será negativo.


Portafolio

Para llegar a ser un buen inversionista necesitarás contar con un portafolio, también conocido como cartera de inversiones. Se trata de haber invertido en una combinación de activos financieros. Un portafolio puede estar compuesto por una combinación de algunos instrumentos de renta fija o renta variable, términos que desarrollaremos a continuación.


Renta fija

La renta fija consiste en las emisiones de deuda que suelen realizar los gobierno u entes corporativos con capacidad financiera. Este modelo se caracteriza por tener fecha una fecha de expiración, es decir, “fija”. Por lo general, el comprador de renta fija recibe un interés cada determinado tiempo y además puede recuperar el capital invertido una vez vencido el periodo del activo. Se considera de un riego menor a la renta variable, ya que, aunque las tasas de interés pueden variar, cuenta con un respaldo financiero, ligado siempre al emisor de la deuda.

Renta variable

Se trata de una inversión realizada sobre acciones de empresas. El término variable se refiere tanto a la cantidad a percibir como dividendo como a la variabilidad que puede sufrir el valor del activo. Los propietarios de títulos de renta variable pueden resultar beneficiados o perjudicados por la gestión que se haga en la empresa en cuestión. En términos generales se puede decir que estas inversiones tienen mayor riesgo que las de renta fija.

Intereses

Los intereses suponen el costo que supone a lo largo del tiempo pedir dinero prestado para una hipoteca. Esta cantidad se acumulada a una tasa establecida por el prestamista y se paga durante la vida del préstamo, además del monto del préstamo prestado. Una cosa interesante a conocer es que los inversionistas podemos cancelar intereses como gastos comerciales en nuestras declaraciones de impuestos.


Fideicomiso

El fideicomiso es una cuenta financiera de un tercero que retiene temporalmente el dinero que nosotros, como compradores, pagaremos por una propiedad hasta que se acuerden todas las negociaciones y condiciones con el vendedor. El fideicomiso también es utilizado por el prestamista para hacer pagos de hipotecas, impuestos y seguros en nombre del comprador para mostrar que los fondos están disponibles.

Apreciación

La apreciación es una palabra que a todo inversionista nos gusta escuchar, ya que consiste en el aumento del valor de una propiedad inmobiliaria que se da con el tiempo. Este incremento de valor puede deberse a distintas razones en el sector de bienes raíces: por la inflación, el aumento de la demanda de propiedades o que la oferta disminuya. Un aspecto muy importante a la hora de invertir en una vivienda es hacer un cálculo de la apreciación aproximada que tendrá la propiedad en función del tiempo.


Análisis predictivo

El análisis predictivo se basa en un análisis del Big data, que utiliza datos históricos para predecir tendencias futuras en el sector inmobiliario. El análisis predictivo nos proporciona previsiones fiables el rendimiento de la inversión que hicimos como inversionistas y nos ofrece una perspectiva de los beneficios que les puede dar en un futuro.


Relación deuda-ingreso

Esta medida sirve para controlar las finanzas personales ya que compara el pago mensual de nuestra deuda con nuestro ingreso bruto mensual. Normalmente, esta métrica es utilizada por bancos y todo tipo de prestamistas para medir la capacidad de un individuo a la hora de administrar los pagos mensuales de su deuda y controlar así el dinero prestado.


Consolidación de deudas

Es el proceso de combinar varios préstamos u otras deudas en una sola con el fin de obtener una tasa de interés más baja o reducir las tarifas. Para explicarlo mejor, si tenemos distintas deudas con distintos acreedores, la entidad que consolide nuestras deudas pagará a otros bancos o instituciones con las que estamos endeudados. De esta manera, todos nuestros préstamos actuales serán pagados y nosotros nos quedaremos con un solo préstamo a deber. La ventaja de esta alternativa es que ya solo tendremos una deuda y nuestra responsabilidad será sólo con un banco o agente. Lo malo es que nuestra deuda será mayor y los intereses, seguramente, mayores.


Valor actual neto (VAN)

El VAN es una fórmula o concepto que se utiliza para analizar la rentabilidad de una inversión en bienes raíces. Para que se entienda de una forma más práctica, se trata de calcular la diferencia entre la inversión realizada, el coste del inmueble, y los valores recibidos o a recibir, el pago de la de renta, por ejemplo, descontando las tasas de interés o costes de oportunidad y riesgo de la operación.

Tasa interna de rendimiento (TIR)

Es la tasa de interés o rentabilidad que ofrece una inversión inmobiliaria. Es decir, es el porcentaje de beneficio o pérdida que tendrá una inversión para las cantidades que recibiremos en el futuro (rentas, por ejemplo) gracias a la inversión. Este concepto tiene en cuenta el número de periodos considerados para la inversión. En la práctica, para su cálculo, se utiliza la fórmula del VAN considerándolo cero.


Ingresos operativos netos (NOI)

El ingreso operativo neto es aquel que se genera anualmente de una propiedad de inversión después de la deducción de los gastos de propiedad. Dichos gastos pueden incluir impuestos a la propiedad, como tarifas de administración de nuestra propiedad o incluso servicios públicos. Esta métrica se utiliza para calcular la viabilidad de una propiedad de inversión inmobiliaria. El NOI puede variar a lo largo del tiempo en función de cómo fluctúen los ingresos y gastos de la propiedad, pero proporciona información valiosa sobre si la propiedad obtiene suficientes ingresos para pagar nuestras deudas.


Tasa de capitalización

La tasa de capitalización hace referencia a la relación entre el ingreso operativo neto, el NOI, que acabamos de explicar, producido por una propiedad de inversión, y su costo de capital o valor de mercado actual. Este es uno de los pocos términos de inversión inmobiliaria que se refiere a la tasa de rendimiento esperada de una propiedad de inversión. Este concepto puede resultar muy útil a la hora de gestionar nuestras propiedades.

Retorno de la inversión (ROI)

El ROI es la medición, como porcentaje, del beneficio neto de una propiedad de inversión en relación con el costo total de adquisición de la propiedad. Digamos que es la métrica para calcular el tiempo que tomará la recuperación de nuestra inversión. A partir de este cálculo, podremos deducir si la propiedad que estamos a punto de comprar es o no rentable, considerando los meses que nos tomará llegar al punto de equilibrio. El objetivo es que el porcentaje que nos salga sea el más alto posible, ya que un ROI más alto significa un mayor rendimiento de nuestra inversión.


Como podemos ver, hay una gran cantidad de términos con los que tenemos que familiarizarnos a la hora de adentrarnos en la inversión de bienes raíces. Los que acabamos de desarrollar son sólo unos pocos, quizás los principales para ir entendiendo el jergón de este sector. ¡En nuestro blog iremos desarrollando más términos para que acabes siendo un experto en el tema!


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