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La importancia de la investigación en la adquisición de propiedades

Updated: May 20, 2020



Comprar una propiedad, ya sea para vivir en ella o como inversión, es una decisión que tiene muchas implicaciones por eso es por lo que es tan importante hacer investigación antes de la adquisición. ¿A que nos referimos con investigación? Muchas personas asumen que como al realizar una compra se exigen inspecciones y valuaciones, esto implica necesariamente una investigación. Sin embargo, hay muchos elementos fundamentales que no se miden ni en una inspección ni en una valuación. Determinar si una propiedad es una buena inversión requiere de una investigación mucho más profunda y detallada.

En el artículo No pienses como un consumidor, piensa como un inversionista hablamos acerca de la importancia de conocer el mercado: Un aspecto importante a la hora de invertir es hacerlo en negocios que podamos entender y, dentro de nuestras posibilidades, controlar. Antes de lanzarnos a invertir nuestro dinero, estudiemos bien el campo donde se moverá nuestra inversión. Sólo así podremos tener una idea clara del potencial de crecimiento que podemos sacarle. Invertir en una propiedad es una decisión que implica muchas consideraciones distintas. Por eso mismo es esencial conocer no sólo los por menores de la propiedad, sino los del mercado por el que vamos a apostar.

Para conocer el mercado donde pretendes invertir te sugerimos que empieces por estudiar los diferentes barrios en la ciudad y los planes urbanísticos y sociales que los envuelven a largo plazo.

Al final, la plusvalía de un inmueble dependerá de aspectos como que exista en la zona un gran proyecto inmobiliario, se desarrollen actividades culturales o que por distintas circunstancias acabe siendo una zona de moda. Este tipo de consideraciones son las que debe conocer y predecir un buen asesor inmobiliario. ¿Es una zona residencial? ¿Una colonia para familias? ¿Un lugar donde se alojan estudiantes? ¿Se destaca por la tranquilidad o tiene mucha actividad nocturna? Para aprovechar una buena oportunidad de compra hay que saber ver más allá de la propia construcción de obra y estudiar los distintos tipos de servicios que ofrece la zona donde se levanta tu propiedad o los que quedan cerca. Por eso te recomendamos que estudies las escuelas que hay en la zona, si son públicas o privadas, los parques y zonas verdes, si hay centros comerciales y centros médicos.

¿Es una zona residencial? ¿Una colonia para familias? ¿Un lugar donde se alojan estudiantes? ¿El barrio destaca por la tranquilidad o tiene mucha actividad nocturna?

Otro aspecto importante sobre el que estar informados es la distancia que existe en la zona donde se sitúa nuestra propiedad y los puntos de interés de la ciudad, así como las rutas de acceso. Quizás el inmueble no es muy bonito y ni si quiera lo es el barrio donde está construido, pero la calidad de vida que ofrece es inmejorable y sólo por eso su precio se multiplica. Lo contrario también puede pasar. Podemos tener en propiedad una casa maravillosa con todo tipo de servicios, desde una alberca hasta un enorme jardín. Pero si cerca del inmueble no hay servicios básicos como una escuela o centro de salud para cualquier emergencia, su valor en el mercado se verá reducido.

Por otro lado, el sector inmobiliario también es una víctima de las modas y del cambio del estilo de vida y consumo. Un año se pueden poner de moda las casas grandes con ciertas particularidades y a los tres años después los departamentos más pequeños, pero con una grande terraza. Incluso invertir donde todo el mundo lo está haciendo no nos garantiza una inversión segura…

Podemos tener en propiedad una casa maravillosa con todo tipo de servicios, desde una alberca hasta un enorme jardín. Pero si cerca del inmueble no hay servicios básicos como una escuela o centro de salud para cualquier emergencia, su valor en el mercado se verá reducido.

Aunque estés pensando no rentar el inmueble que quieres comprar y vivir en la propiedad, es importante que investigues las tazas de renta en propiedades similares en el barrio. Un mercado sólido de alquiler incluye bajas tasas de vacantes, un alquiler mensual estable, buenos rendimientos de alquiler y un equilibrio entre la oferta y la demanda. Analizar la situación del barrio es necesario para estar preparados ante cualquier imprevisto. Nadie debe invertir en una propiedad que no se pueda alquilar en un monto suficiente para cubrir la hipoteca y tener un margen para imprevistos.

También es importante que investigues las otras propiedades que están a la venta en la misma zona urbanística, es decir, a tu competencia, aunque estén muy por encima o por debajo de tu presupuesto o no reúnan las características que tu deseas. Para hacer un buen análisis podemos fijarnos en el tiempo que pasan esas propiedades en el mercado antes de venderse, en cuánto y qué tan a menudo se reduce el precio de la propiedad antes de la venta, o en el margen de diferencia que existe entre lo que el propietario pedía originalmente por el bien raíz y el precio al que vendió la propiedad. Por eso, pídele a tu agente de bienes raíces que té de un listado de todas las propiedades que se han vendido en el mismo barrio en el ultimo año. Esto te dará un marco de referencia.

También es importante que investigues las otras propiedades que están a la venta en la misma zona urbanística, es decir, a tu competencia

Otro dato que a nosotros nos parece muy relevante y que poca gente tiene en cuenta es ver el precio al que se compró originalmente la propiedad y al que se vendió después. ¿Cuántos años pasaron entre una cosa y otra? Investigar estos datos te dará un buen conocimiento acerca de la apreciación de las propiedades en ese barrio. Está claro que hay que considerar otros factores como, por ejemplo, las remodelaciones. Hay personas que le invierten fuertemente a las propiedades y las remodelan por completo. Por supuesto que hacerlo revalorará sustancialmente el valor del inmueble.

Para terminar, no nos olvidemos de los impuestos de propiedad. En Estados Unidos los impuestos de propiedad generalmente son altos, y pueden variar significativamente de un barrio a otro, aunque sólo los separe una cuadra de distancia. En Miami, por ejemplo, Coconut Grove, que es parte de la Ciudad de Miami tiene impuestos de propiedad medios, mientras que su barrio vecino Coral Gables, tiene unos impuestos generalmente bastante superiores.

Tan importante es cerciorarse de los impuestos de la propiedad, como conocer los tipos de tasas de seguro que se aplican a la propiedad y que dependerán de factores como, por ejemplo, si es zona de inundaciones o no. Una problemática que como todos sabemos es bastante normal es la ciudad de Miami. El tipo de seguro que necesite la propiedad tendrá un impacto en el pago mensual o anual de la inversión, un detalle que no debe subestimarse.

Estas son solo algunas de las razones por la cual es muy importante hacer una buena investigación de mercado antes de comprar una propiedad. Si estas en el proceso de compra, no olvides pedirle estos datos a tu agente de bienes raíces.


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