Estamos ante un auge en el mercado de bienes raíces comercial, pues es un sector que deja buenos rendimientos, y que siempre esta en demanda. Sin embargo, antes de contemplar una inversión en un bien comercial es importante entender la diferencia entre gestionar una propiedad comercial y una residencial.
Para empezar, hablemos de nuestro público objetivo:
1. Las diferencias entre un inquilino comercial y un inquilino residencial.
Lo primero de todo es considerar el perfil de cliente, muy distinto en un caso u otro. El cliente de una propiedad comercial es empresarial, por lo cual, el proceso de renta conllevará trámites más complejos a la hora de que nuestro cliente tome la decisión final, como estudios de factibilidad, y análisis de mercado, entre otros. Por lo tanto, la negociación llevará un tiempo más largo. En cambio, un cliente interesado en un inmueble para vivir se dejará llevar por lo emocional, y los trámites intermediarios, además de rápidos serán mucho más sencillos, ya que lo que busca ese cliente es cubrir una necesidad inmediata de vivienda.
Hay que tener en cuenta que, además, el mercado residencial suele tener una mayor rotación que el comercial, con lo cual es muy importante que una vez se tenga un inquilino comercial realmente se cuide la relación y se anteponga a cualquier necesidad que reclame. Diversas encuestas han demostrado que lo que más afecta la satisfacción de un inquilino es la rapidez con la que se resuelva cualquier reparación necesaria a la propiedad. Por lo tanto, en una propiedad comercial habrá mayor inversión de tiempo en la gestión.
Una vez se tenga un inquilino comercial realmente se cuide la relación y se anteponga a cualquier necesidad que reclame.
2. Selección de Inquilinos
Ya se trate de inquilinos comerciales o residenciales, hay que tener muy claro a quien le estamos rentando la propiedad, haciendo una investigación detallada de la persona, de su historial crediticio y demás datos. Sin embargo, en las propiedades comerciales las relaciones suelen ser un plazo mayor, por lo que resulta imprescindible entender bien cuáles son los planes a futuro del inquilino, los objetivos de su negocio y cómo se ve en cuestión de, al menos, cinco años. Una relación de inquilino/arrendatario comercial hasta cierto punto tiene que compartir una visión en común, y ambos deben tener un interés común: que al otro le vaya bien.
3. Plan de Mantenimiento
Hay que considerar que el mantenimiento de la propiedad en los inmuebles residenciales en la mayoría de los casos corre por cuenta del propietario al 100%. Cuando un inquilino finaliza su contrato y abandona la propiedad es el dueño el responsable de realizar ese mantenimiento y asumir los costes de condicionar la casa del nuevo inquilino, al menos que el anterior haya causado un desperfecto que tenga que asumir de su propio bolsillo. Si se trata de un inmueble comercial, el mantenimiento es responsabilidad del inquilino, normalmente dueño de una empresa que acomodará la propiedad de acuerdo con las necesidades de su negocio.
Por eso, los arrendatarios de propiedades residenciales no contratan planes de mantenimiento, y sin embargo, en el mundo comercial tener un plan de mantenimiento contratado con una empresa es una obligación. Por lógica, en las propiedades comerciales los inquilinos son más exigentes y demandantes, ya que un fallo en la propiedad puede tener repercusiones serias en su negocio, incluso que suponga su cierre. Es por esto por lo que es tan importante y necesario contratar a una empresa de mantenimiento o una empresa que gestione la propiedad y de esta forma asegures que cualquier reparación se hará de inmediato.
En las propiedades comerciales los inquilinos son más exigentes y demandantes, ya que un fallo en la propiedad puede tener repercusiones serias en su negocio, incluso que suponga su cierre.
4. Gestión de la Propiedad
Hay muchas tendencias en el mercado con las que un administrador debe estar familiarizado y los propietarios a menudo no están al día con estas actualizaciones. Esto puede suponer que una propiedad sea menos atractiva para los posibles inquilinos y se maneje de peor forma una vez alquilada llevando a la pérdida de contratos interesantes. A menudo vale la pena contratar a un profesional, alguien cuyo trabajo esté familiarizado con lo que buscan los inquilinos y que sepa cómo comercializar la propiedad. Por otro lado, es importante que estemos bien informados sobre las leyes y normas que rigen las propiedades en el mercado. Por eso te recomendamos tener un representante legal, que tenga una destreza y un conocimiento sólido acerca de este tema. Si no contamos con mucho tiempo y queremos que nuestro negocio fluya a medio y largo plazo, es probable que necesitemos ayuda. Una solución es contratar a un administrador de inmuebles que nos asegure de que la propiedad siempre se encuentra en buen estado y sin desperfectos, y que, además, se encargue él también de buscar un nuevo arrendador y se asegure de que los trámites se realizan de forma correcta. De esta forma, nuestra responsabilidad como arrendador será mucho menos complicada.
5. Conoce bien los diferentes tipos de propiedades comerciales
Las propiedades comerciales pueden ser mucho más variadas que las propiedades residenciales.
Existen muchos tipos de propiedades comerciales, desde espacios de alquiler de oficinas hasta espacios optimizados para el comercio minorista, espacios de restaurantes y espacios de fabricación industrial. Conocer las diferentes necesidades de cada una es crucial para el éxito a largo plazo en la administración de propiedades comerciales. Hay que tener en cuenta que cada tipo de propiedad tiene beneficios únicos, una consideración muy importante a la hora de elegir una propiedad comercial para alquilar. Por ejemplo, las áreas de hospitalidad, que generalmente se refieren a espacios donde se levantan hoteles y pensiones, son más o menos valiosos en función de su ubicación. Si elegimos bien el lugar donde se encuentra nuestra propiedad, los beneficios serán impresionantes.
6. Investigación del Mercado
En Panoply hacemos mucho hincapié en la investigación del mercado, ya que creemos que muchos errores y dificultades se pueden evitar con sólo hacer una investigación previa. El conocimiento es fundamental y cuanto mejor conozcamos el mercado de la vivienda más nos ayudará en nuestro negocio. Para hacer un estudio de mercado inmobiliario debemos definir unos objetivos y hacernos unas preguntas clave. ¿Qué buscamos con nuestra propiedad? ¿Cuál es nuestra meta? ¿Cuánto dinero estamos dispuestos a invertir? Si lo queremos es rentar un departamento deberemos centrar nuestros esfuerzos en buscar datos para conocer al inquilino que queremos tener. ¿Qué tipo de personas habitan esa zona de la ciudad? ¿Cuál es su perfil profesional y su poder adquisitivo?
Una competencia en los alrededores de tu propiedad puede dificultar la viabilidad del negocio y eso puede afectar lo efectivo que sean como inquilinos y en el cumplimiento de pagos.
Estas cuestiones tan aparentemente sencillas nos van a aportar la información necesaria para tener una idea global del área o ciudad donde está nuestra propiedad. No es lo mismo hacer un informe de un barrio o de una ciudad completa. Y sobre todo, gracias a ellas seremos capaces de entender qué objetivos podremos obtener con nuestra investigación y cuáles no. Uno de los aspectos que consideramos que todo arrendatario comercial debe averiguar es que comercios existen en los alrededores de la propiedad que quieren alquilar, si hay muchas peluquerías en los alrededores y recibes una oferta para rentar tu lugar a este tipo de establecimiento, te recomendamos que lo pienses, ya que tanta competencia en los alrededores puede dificultar la viabilidad de ese negocio y eso puede afectar lo efectivo que sean como inquilinos y en el cumplimiento de pagos.
Eso sí, hacer un estudio de mercado lleva tiempo y dinero. ¡Pero una inversión que merece completamente la pena!
El sector inmobiliario es susceptible a los cambios de consumo y a las políticas de gobierno que afectan al desarrollo urbanístico, por ejemplo. Tener un plan nos ayudará a tener una visión realista sobre las posibilidades de nuestra propiedad.
7. Tener un Plan
Por último, pero no menos importante, necesitamos un plan para no perder ni tiempo ni dinero. Al igual que el resto de los mercados, el sector inmobiliario es susceptible a los cambios de consumo y a las políticas de gobierno que afectan al desarrollo urbanístico, por ejemplo. Tener un plan nos ayudará a tener una visión realista sobre las posibilidades de nuestra propiedad y a centrarnos en nuestros objetivos. Para ello conceptualicemos todos los aspectos que van a influir en la gestión de nuestra propiedad, desde el dinero que hemos invertido en la propiedad hasta el análisis de riesgos que conlleva esa inversión. Elaborar un plan y supervisarlo de forma constante, nos servirá para adaptar nuestras expectativas a la realidad y ser conscientes del rendimiento y beneficios que nuestra propiedad no proporcionará en base a unas circunstancias u otras.